そろそろ憧れのマイホームを購入したいと思っても、「何から見ればいいのかわからない」「この判断で本当に大丈夫？」と、不安な方もいるのではないでしょうか？
大きな買い物だからこそ失敗したくない気持ちが強くなり、ひとつひとつの選択に迷ってしまいますよね。
今は新築物件価格の高騰・金利の上昇により、価格が比較的落ち着いている中古物件の人気がでています。
首都圏の中古物件の成約数は2024年後半から激増。中古マンションは前年同月比1.3倍、中古戸建ては同1.5倍程度の増加とも言われています。
コロナ禍以降、中古戸建てやマンションを購入検討している方も多いのではないでしょうか。
とはいえ初めての住宅購入はわからないことだらけ。
「いったい何をチェックすればばいいの？」「この物件で本当に大丈夫？」と、不安になるのは当然です。
我が家は2022年に築39年の中古戸建てを購入。
DIYとセルフリノベーションをしながら4年が経過しました！
想定外なトラブルもいろいろありましたが、我が家はこの中古戸建てを購入したことに後悔していません。
現在中古戸建てを検討している方に、我が家が実際に重要視した物件探しのチェックポイントを10個お伝えします！
【大前提】初心者は築浅物件が安心
我が家は築39年の物件を購入してますが、修繕や住宅の知識がない方は築10年未満の築浅物件を検討してくだい。
夫は大工さんや住宅関係の職業ではありませんが、幼少期から工具や木の性質・ある程度の住宅の知識があったため、住みながらセルフリノベーションをしたくて築古物件を購入しました。
配管に穴が空いているかもしれないので、仕事を遅刻して穴が空いているであろう所ををショベルで掘り、修復なんてこともありました。
自力でも直せるまたは業者にお願いしてフルリフォームすることが前提であれば築古物件も視野にいれて探してくだい。
失敗しないためのチェックポイント10選
ポイント1：水回りがリフォームされた中古住宅をさがす
入居前に長さを測りに行ったときのものです。
奥のキッチンはリフォームされたもの。
生活をするうえで一番重要な場所がお風呂・キッチン・トイレ・洗面台などの水回りです。
住むうえで中心的場所であるといっても過言ではありません。
もともと物件に常設してあるキッチンやトイレなどの水回りがそのまま使用できればいいですが、築年数が建っていると汚れがこべりついていたり、設備が古いままの可能性もあります。
我が家も水回りはリフォーム済みの中古戸建てを購入しました！
全てリフォームすると総額300万円以上かかることも。
また、築年数が古い中古戸建てだと水道管が鉄管のことがあります。
鉄管は丈夫で耐震性に優れている一方、サビやすく腐食が進み腐食や赤サビした水が出てくる原因。
鉄管を現在普及している架橋ポリエチレン配管に変更すると更にお金がかかります。
入居後にリフォーム工事や追加費用の心配がいらないので、中古戸建てを購入してすぐに新生活をスタートしたい方には水回りがリフォームされた物件がオススメです。
ポイント2：新耐震基準の物件かチェックする
耐震基準は新耐震基準になっているものがオススメです。
耐震基準には
- 旧耐震基準
- 新耐震基準
の2つがあります。
旧耐震基準とは
1950年～1981年5月までに建築確認申請された建物に適用される基準です。
震度5強以上の地震で建物が倒壊せず、大きな損害を受けても補修すれば住み続けられる耐震性能になります。
ただし震度6以上の地震は想定されません。
新耐震基準とは
1981年（昭和56年）6月以降に建築確認申請された建物に適用される基準のことです。
震度6～7程度の地震でも建物が倒壊しないことが想定されます。
新耐震基準の中古物件を視野にいれよう
日本は地震大国。
今後東日本大震災や能登半島地震のような大震災が再び起きる可能性が大いにあるため、新耐震基準の中古物件を視野にいれましょう。
旧耐震基準でも耐震補強を行うことで耐震性能をあげることも可能です。
ですが耐震補強もお金がかかります。
旧耐震基準でも本当に気に入った中古物件であれば、耐震補強も視野に入れてもいいと思います。
予算と相談し、よく検討してくださいね。
ポイント3：ベタ基礎かどうかをチェックする
中古物件の基礎はベタ基礎になっているものがオススメです。
住宅の基礎には
- ベタ基礎
- 布（ぬの）基礎
の2つがあります。
ベタ基礎
友人宅のベタ基礎の写真です。（許可をいただきました）
見たことある方も多いんじゃないでしょうか。
鉄筋コンクリートが敷きつめられており、強度が高く地震の衝撃を受け止め、損傷や倒壊を防ぎます。
1990年代後半の中古物件にはベタ基礎でできているものが多いです。
シロアリ対策にもなっています！
布基礎とは
我が家の布基礎部分です。（奥のひび割れみたいなのは配線）
鉄筋コンクリートが敷きつめられてないですね。
家の外周や間仕切りの壁や柱が入る部分を鉄筋コンクリートで支えています。
床下点検口から覗くと地面（土）がそのまま見えるのが特徴です。
ベタ基礎を選ぶのがよい
強度と耐震性のことを考えたらベタ基礎の中古物件を選んでください。
- 床下点検口から地面の様子を見て、床全体がコンクリートで覆われているか確認する
- 不動産業者に確認する
- 図面を確認する
もし気に入った物件が布基礎だった場合は、必ず床下点検口をあけてのぞき、地面が乾いていることを確認してください。
もし地面が湿っていたら床下に湿気がこもり
- 木が腐り家が傷む
- シロアリがよってくる
といった懸念が出てきます。
たまに湿った地面の上にシートがひいてあり、乾いた砂をのせて対策している中古戸建てがありますが、結局地面が濡れているので床下に湿度がたまり、シロアリがよってくる原因に。
個人的には候補に入らない物件になります。
ポイント4：基礎に大きなひび割れ（クラック）が入っていないかチェックする
ベタ基礎でも布基礎でも大きなひび割れ（クラック）が入っていないかを確認してください。
クラックとは、外壁や内壁・基礎部分などにできた亀裂やひび割れのことをいいます。
基礎部分のクラックには
- 構造クラック
- ヘアクラック
の2つがあります。
構造クラックとは
幅0.3mm以上、深さ5mm以上のひび割れで物件の構造に影響を及ぼす危険性が高いです。
放置すると建物内部の腐食など大きなダメージにつながることも。
構造クラックがある中古物件は選ばないでください。
ヘアクラックとは
幅0.3mm未満、深さ4mm以下のクラックのことをいいます。
髪の毛ぐらい細いためヘアクラックと呼ばれています。
ヘアクラックであれば緊急性が低いので選択肢としては問題ありませんが、放置するとクラックが悪化する可能性があるため、将来的に補修が必要になります。
ひとまず基礎にひび割れがあるかチェックしよう
内見に行ったときには必ず基礎にひび割れの有無をチェックしてください。
素人がみて、問題があるひび割れかそうでないか判断するのは難しいです。
ただまったく基礎をみないで購入を決めるのは、ひび割れの有無がわからないので必ず確認してください。
基礎を確認したときにひび割れを見つけたら、一度住宅診断士（ホームインスペクター）にお願いしてもいいかもしれません。
将来的にはどちらのクラックも補修が必要になってきます。
ひび割れを確認するときは外側からみてもわからない場合があります。
必ず床下収納からのぞき、内側から見える範囲を確認してください。
ポイント5：屋根の状態を不動産屋に確認する
屋根の異常は、外からみてわかることではありません。
もしすでに雨漏りがあった場合は、天井にシミやカビがあるので屋根に問題があるかがわかります。
ですが外側からの確認は、見た目の異常はわかっても細かい異常に気がつくことはできません。
なので必ず不動産屋に屋根の状態を確認してください。
そして屋根に問題があったとして補修されているかが大事。
必ず屋根の補修がされているか確認してください。
ポイント6：家のまわりに屋根より高い木がないことをチェックする
特に落葉樹がないことを確認してください。
落ち葉が雨樋（とゆ）にたまると雨樋がつまり、雨水がうまく排水さません。
すると水がつまり、家が腐る原因になってしまいます。
なので高い木がないことを確認してください。
ポイント7：竹が近くにないことをチェックする
竹が近くにあると昔ながらの雰囲気が感じられていいという方もいると思いますが、竹がちかくにあるのはオススメしません。
竹とくにタケノコの状態は繁殖力が非常に強く、浅く根をはります。
タケノコは1週間放置するだけで背の高さを越えてくることも…
過去に建物内に竹が生えてくる事例もありました。
床下を見ると、タケノコは1本だけでなく、3本確認できた。
引用：FNNプライムオンライン
このうち1本は、高さ約3メートルの天井まで届いている。
「集会所が荒らされた！」畳はめくれ机が散乱…犯人は「タケノコ」成長力にびっくり【島根発】
なので竹は近くにないことがオススメです。
もし気に入った中古戸建ての近くに竹があったときの対応策として
・深さ1メートルほどの溝を掘る
・地下に壁を作る
・重機で竹を掘り起こし更地にする
といったものがあります。
ポイント8：シロアリ駆除と薬の散布がしてあるかチェックする
これは我が家の玄関。柱に穴があいており、業者に確認したら、過去にシロアリが入った形跡はあるが今はいないといわれました。
中古戸建てを購入するうえで一番気にしなければいけないのがシロアリ。
シロアリには
- 湿った木材を好んで食べるヤマトシロアリ
- 新材を好み食欲旺盛・繁殖力も高いイエシロアリ
がいます。
名前に”アリ”がついていますが、食性も生態もアリとは全く異なりどちらかというとゴキブリの仲間だそうです。
シロアリ被害は築年数が古い住宅ほど高いです。
新築物件には防腐措置などのシロアリ対策がされていますが、だいたい築5年あたりから新築時のシロアリ予防の効果が切れ始めてきます。
そして10年・20年と築年数が増えるとシロアリ被害が急増。
築30年の中古物件にもなると約半数以上がシロアリ被害にあっています。
定期的に駆除業者によってメンテナンスがおこなわれていればシロアリ被害にあう確率はグッと減ります。
5年に1度はメンテナンスの目安。
築年数が経っていても快適に過ごすことが可能です。
築10年以上の中古物件を検討している方は、不動産屋にシロアリ駆除や薬が散布されているか必ず確認してくださいね
シロアリかどうか判断出来ないときはプロに任せる！
「もしかしてシロアリかも…」とすこしでも不安を感じたら、まずはプロの業者へ無料点検をたのんでみましょう。床下の被害は、素人の目ではなかなか見つけられません。はやく見つけることが、大切なおうちを守る一番の近道ですよ。
ポイント9：下水の排水方式をチェックする
できれば下水道配管の中古物件を選んでください。
下水の排水には
- 下水道排水
- 単独浄化槽
- 合併浄化槽
の3つがあります。
もし下水道配管でなければ合併浄化槽がいいです。
下水道配管とは
地面に埋められた下水本管を利用し、下水を汚染処理施設に送ります。
そして処理され、きれいになった水を川などに戻す方法です。
比較的都市部の中古戸建ては下水道排水が多いです。
◯メリット
維持管理の手間が少なく、継続的なメンテナンスが必要ないこと
×デメリット
下水道使用料を支払う
浄化槽とは
これは合併浄化槽
浄化槽の種類は2種類あります。
【浄化槽の種類】
| 単独処理浄化槽 | 合併処理浄化槽 |
| トイレ排水のみを処理 | トイレ排水+生活排水を処理 |
浄化槽のしくみは、生活で流れ出る下水は浄化槽に貯められ、浄化槽内に棲みつく微生物（バクテリア）の働きで汚物を分解・浄化してくれます。
そしてきれいな水になってから川に放流する地中埋設型の設備です。
2001年（平成13年）4月1日以降は環境保全の観点から合併浄化槽の設置が義務付けられています。
我が家の単独浄化槽。家の裏側に埋め込まれています。
◯メリット
初期費用が安い
×デメリット
定期清掃・保守点検などがあり、費用がかかるところもある
比較的地方の中古物件や築古の物件に採用されていますが、意外とランニングコストがかかります！
・年に4回の保守点検：1回1～2万円
・汲み取り（清掃）：各家庭の浄化槽の種類や業者によって異なる
・年に1回の法定検査：約15000円
柴谷家では今のところ法定検査のみ実施。年間15000円費用がかかってます
我が家はまだ汲み取りのタイミングではないので、汲み取り費は不明。（業者によって異なります）
また浄化槽の寿命は20～25年です。
交換作業には40～60万円の費用が必要になるケースも。
なので管理がラクな下水道配管の中古戸建てがオススメです。
ポイント10：立地を必ず現地に行きチェックする
日常生活を送るうえで非常に重要になってきます。
日常的に使うスーパーやガソリンスタンドが遠いと自分が思ってるより不便です。
そしてお子さんやご自身の通学・通勤もありますので、そこも考慮して検討してください。
- Google Mapで周辺の施設を確認する
- 内見に行ったときに実際に施設まで車で走る
でも地方で人が少ないところでのびのび暮らしたいという人もいると思います。
繁華街から車で5～10分移動すれば住宅も人も少なく、意外とのびのび暮らせますよ。
繁華街から車で5分ほどの中古物件を購入。
車通りはありますが住宅が少ないので声をだしても気になりません。
【購入時の注意点】中古物件は意外と早く成約してしまう
中古物件は自分が思っている以上に早く成約します。
良いなと思っている物件が次の週に売れているなんてことも。
物件の購入には予約という制度はなく、早いもの勝ちになります。
我が家も住んでる物件も人気があり、内見している人が結構いると不動産屋から聞きました。
購入予約とかってできるんですか？
予約はできません。住宅ローンの仮審査に通れば契約ができるので、ローンが通った順に契約できます。
なので自分が購入できる権利が2番手・3番手になることもよくあります。
良さそうな物件があったら内見予約を入れましょう。
ただしむやみやたらと住宅ローンの仮審査をしてしまったら、危険な場合もあるので注意してください。
これはまた別でお話します。
住宅診断士（ホームインスペクター）に依頼することも視野に入れる
住宅診断士（ホームインスペクター）は住宅の専門家が第三者の立場で建物の劣化状況や欠陥の有無を調査・診断し、アドバイスする人のことです。
【住宅診断士（ホームインスペクター）の費用】
| 基本検査（目視） | 詳細検査（目視で判断できない部分） |
| 約5万円 | 6万円～ |
自分では見えないところも確認してくれるので、もし不安な方はぜひ検討してください。
ただ住宅診断士に依頼をしても、5年ぐらいで住宅のメンテナンスは必要になります。
まとめ
中古戸建ては、新築にはない魅力や可能性がたくさん詰まっています。
だからこそ、物件探しは“ときめき”と“チェック”のバランスが大切。
しっかりポイントを押さえて見ていけば、不安は安心に変わっていきます。
今回のチェックリストを味方につけて、あなたにぴったりの住まいを見つけてくださいね。
✔水回りがリフォームされた中古住宅をさがす
✔新耐震基準の物件かチェックする
✔ベタ基礎かどうかチェックする
✔基礎に大きなひび割れ（クラック）が入ってないかチェックする
✔屋根の状態をチェックする
✔家の周りに屋根より高い木がないことをチェックする
✔竹が近くにないことをチェックする
✔シロアリ駆除と薬の散布がしてあるかチェックする
✔下水の排水方式をチェックする
✔立地を必ず現地に行きチェックする
ぜひ参考にしてください！
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